¿Necesito una licencia para alquilar mi propiedad a corto plazo en Miami?

Última actualización: octubre 2026

El sur de Florida es uno de los mercados de alquiler vacacional más fuertes del país, y también uno de los más regulados. Las reglas cambian por ciudad, y a veces por cuadra. Esta guía te explica cada capa, del estado a tu municipio, para que sepas exactamente qué necesitas antes de publicar.

Requisitos estatales y del condado

Capa 1: Licencia de alquiler vacacional del DBPR

El Departamento de Regulación Profesional y de Negocios de Florida (DBPR), División de Hoteles y Restaurantes, licencia cualquier casa o condo que se rente más de tres veces al año por períodos de menos de 30 días consecutivos, o que se anuncie como alquilada regularmente así.

• Tipos de licencia: Condo/co-op (unidades en condominio o cooperativa) o Dwelling (casas, townhouses, dúplex y edificios multifamiliares pequeños).
• Individual, grupal o colectiva: Una unidad por licencia, o varias bajo una misma licencia si cumplen las reglas del DBPR.
• Cómo aplicar: En línea en MyFloridaLicense.com. Se paga una tarifa de solicitud más una tarifa anual según el número de unidades.
• Renovación: Anual, con recargos si se renueva tarde.

Capa 2: Impuesto sobre ventas de Florida

Los alquileres a corto plazo pagan impuestos como una habitación de hotel. Regístrate con el Departamento de Ingresos de Florida (DOR). Tanto en Miami-Dade como en Broward la tasa es el 6% estatal más un recargo del condado de 1%.

Capa 3: Impuesto turístico del condado

Además del impuesto de ventas, el condado cobra un impuesto turístico sobre alquileres de seis meses o menos. En Miami-Dade lo recauda el Miami-Dade Tax Collector; en Broward, el Broward County Tax Collector. Miami Beach, Surfside y Bal Harbour tienen tasas distintas y cobran su propio resort tax.

Capa 4: Tu condominio o HOA

Muchos condos y HOAs en Miami prohíben o limitan alquileres de menos de 30 días, 90 días o incluso 12 meses, sin importar lo que permita la ciudad. Revisa tu declaración y reglamento antes de invertir en licencias.

30 días vs. 6 meses: dos límites distintos

Florida usa dos límites diferentes, y los owners suelen confundirlos:

• La licencia sigue la línea de 30 días (F.S. 509.013).
• Los impuestos siguen la línea de 6 meses (F.S. 212.03 y F.S. 125.0104). Un alquiler de 2 o 3 meses a un snowbird no necesita licencia vacacional, pero sí paga impuestos.
• La ley dice "seis meses", no "183 días". Cuenta por meses calendario y usa contrato escrito para estadías largas.
• Las ciudades fijan sus propios límites. Sunny Isles Beach y Miami Beach, por ejemplo, regulan alquileres de hasta seis meses, aunque la licencia estatal se detiene en 30 días.

Impuesto total en una estadía corta, por zona

El impuesto turístico es del condado, no de la ciudad. Ninguna de estas zonas cobra un resort tax municipal propio. El impuesto de ventas se declara por separado ante el Departamento de Ingresos de Florida. Fuente: formularios del Florida DOR DR-15TDT y DR-15DSS.

Importante: Airbnb y Vrbo recaudan y pagan automáticamente algunos de estos impuestos por las reservas hechas en sus plataformas. Pero tú sigues siendo responsable de registrarte, presentar declaraciones cuando se requiera y pagar los impuestos de reservas directas. Revisa qué impuestos cobra tu plataforma para tu dirección.

¿Para todo el edificio o unidad por unidad?

Depende de la licencia y del edificio:

• Licencia DBPR: Las unidades pueden licenciarse una por una o agrupadas. En edificios que operan como condo-hotel, el programa de alquiler del edificio o su compañía administradora suele tener una licencia que cubre las unidades del programa. También se pueden agrupar unidades en distintas direcciones bajo un mismo manager con licencia.
• Permisos municipales: Algunas ciudades exigen licencia para cada unidad, sin importar lo que tenga el edificio. Sunny Isles Beach, por ejemplo, exige una licencia separada para cada unidad.
• Certificate of Use (Ciudad de Miami): Un edificio aprobado para uso hotelero o de alojamiento puede tener ya un Certificate of Use que cubre los alquileres cortos. En la mayoría de los condos residenciales, el owner debe tramitarlo para su propia unidad.

Pregunta siempre a la administración del edificio qué permisos ya existen antes de aplicar.

Ciudad de Miami (Brickell, Downtown, Edgewater y más)

La Ciudad de Miami permite alquileres a corto plazo solo donde la zonificación lo autoriza y con aprobaciones locales además de tu licencia estatal.

1. Confirma la zonificación. Bajo el código Miami 21, el alquiler a corto plazo generalmente se permite en zonas de mayor densidad y uso mixto (gran parte de Brickell, Downtown y Edgewater) y se restringe en barrios unifamiliares. Revisa el "transect" de tu propiedad en el mapa de zonificación de la ciudad.
2. Certificate of Use (CU) emitido por el departamento de zonificación. En un edificio aprobado para uso hotelero, el CU del edificio puede cubrir tu unidad; en la mayoría de los condos residenciales necesitas uno propio para tu unidad.
3. Business Tax Receipt (BTR) de la Ciudad de Miami y de Miami-Dade.
4. Tu licencia DBPR y cuentas de impuestos de las secciones anteriores.
5. Reglas del edificio. Muchas torres en Brickell y Downtown permiten estadías cortas; muchas otras no.

Consejo: Si vas a comprar para rentar, confirma zonificación y reglas del edificio antes de cerrar. Es el error más común, y el más caro, que vemos.

Miami Beach

Miami Beach tiene de las reglas más estrictas del país. Los alquileres de seis meses y un día o menos están prohibidos en la mayoría de las zonas unifamiliares y en muchos distritos residenciales, y la ciudad fiscaliza de forma agresiva.

Dónde se permite: Solo en distritos específicos designados para uso transitorio, principalmente zonas hoteleras y ciertas zonas multifamiliares. Verifica tu dirección con el Departamento de Planificación antes de publicar.

Qué necesitas donde sí se permite: licencia DBPR, BTR y Certificate of Use de Miami Beach, cuenta de resort tax con la ciudad (declaración mensual), cuenta de impuesto sobre ventas de Florida y aprobación del edificio o HOA.

Multas: Empiezan en cinco cifras por la primera infracción y suben fuertemente con cada reincidencia. Anunciar un alquiler ilegal en línea ya cuenta como infracción.

Sunny Isles Beach

Sunny Isles Beach no usa Certificate of Use para alquileres. En su lugar exige una Short-Term Vacation Rental License municipal antes de anunciar o rentar una unidad por períodos de menos de seis meses. Ojo: el límite de la ciudad es seis meses, no 30 días.

• Una licencia por unidad. Se exige una licencia separada para cada unidad, aunque otras unidades del edificio ya estén licenciadas.
• Documentos: licencia vacacional activa del DBPR, certificado activo del Departamento de Ingresos de Florida y seguro de responsabilidad civil de la propiedad.
• Tarifas: $100 del Local Business Tax Receipt más $300 de la licencia vacacional.
• Renovación anual: Abre el 1 de agosto y vence el 30 de septiembre. La fiscalización empieza el 1 de octubre.
• Ocupación: Hasta dos personas por habitación más dos adicionales por propiedad, con un máximo de 12 (los menores de tres años no cuentan).
• Responsable local: Una persona que viva en el sur de Florida, atienda el teléfono 24/7 y pueda presentarse en persona en menos de una hora.
• Seguridad: Detectores de humo, detectores de monóxido de carbono y extintores en cada unidad. No se emite licencia con infracciones de código abiertas.
• Anuncios: El número de licencia municipal debe aparecer en cada anuncio.
• Multas: $1,000 la primera infracción, $2,500 la segunda, y $2,500 más suspensión de la licencia por un año la tercera, dentro de 12 meses.

Se aplica en línea en el portal de la ciudad. Fuente: City of Sunny Isles Beach, Short-Term Rentals.

Hollywood

Hollywood tampoco usa Certificate of Use para alquileres. La ciudad exige su propia Vacation Rental License para propiedades rentadas a corto plazo, además de la licencia del DBPR.

• Licencia municipal de alquiler vacacional para tu propiedad, con renovación anual.
• Documentos: licencia vacacional del DBPR, registro del impuesto de ventas de Florida, registro del impuesto turístico de Broward y Business Tax Receipt de Hollywood.
• Inspección antes de emitir la licencia.
• Límites de ocupación, más reglas de estacionamiento y ruido.
• Un responsable que pueda atender problemas a cualquier hora.
• Avisos y anuncios: Información obligatoria publicada dentro de la unidad y tu número de licencia en los anuncios.

Consulta con la Ciudad de Hollywood las tarifas y formularios vigentes antes de aplicar.

Otras ciudades del sur de Florida

Checklist paso a paso

• Revisa la zonificación de tu dirección exacta
• Revisa las reglas del condo/HOA sobre estadía mínima
• Obtén la licencia vacacional del DBPR (o entra en la licencia de un manager con licencia)
• Regístrate para el impuesto de ventas de Florida
• Regístrate para el impuesto turístico del condado (o resort tax de Miami Beach)
• Obtén los Business Tax Receipts de ciudad y condado
• Obtén el Certificate of Use o la licencia vacacional municipal
• Pasa la inspección requerida
• Agrega tus números de licencia a cada anuncio
• Programa recordatorios de renovaciones y declaraciones mensuales

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para rentar mi condo de Miami en Airbnb?

Sí, si lo rentas más de tres veces al año por estadías de menos de 30 días. Necesitas licencia DBPR, registros de impuestos, permisos municipales, y que tu edificio lo permita. Si tu unidad la administra un property manager con licencia como Ammos, puede quedar cubierta por la licencia DBPR del manager.

¿Puedo hacer Airbnb en Miami Beach?

Solo en zonas específicas. La mayoría de las zonas residenciales prohíben alquileres de seis meses y un día o menos, con multas muy altas.

¿Cuánto impuesto se cobra en un alquiler a corto plazo en Miami?

En Brickell, Downtown y Sunny Isles Beach el total es 13%: 6% de impuesto de ventas de Florida, 1% de recargo del condado y 6% de impuesto turístico de Miami-Dade. En Hollywood y Hallandale Beach el total también es 13%, con el 6% de impuesto turístico para el condado de Broward.

¿Airbnb paga mis impuestos?

En parte. Las plataformas recaudan algunos impuestos estatales y del condado, pero igual debes registrarte, declarar cuando se requiera y cubrir las reservas directas.

¿Puedo rentar por 30 días o más sin licencia vacacional?

Para la licencia estatal, sí: las estadías de 30 días consecutivos o más no necesitan licencia vacacional del DBPR. Pero sí pagan impuestos. El impuesto de ventas de Florida y el impuesto turístico del condado aplican a cualquier alquiler de seis meses o menos, y pueden aplicar reglas municipales y del condominio.

¿Cuánto tarda el proceso?

La licencia del DBPR suele aprobarse en pocas semanas. Las aprobaciones municipales e inspecciones pueden tardar más; calcula uno a dos meses en total.

¿Qué pasa si rento sin licencia?

Te expones a sanciones estatales, multas municipales, impuestos atrasados con intereses y la eliminación de tu anuncio.

Esta guía es solo información general y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las reglas cambian con frecuencia; confirma los requisitos con la agencia correspondiente antes de rentar.